Anuitná a klesajúca splátka hypotéky: aký je rozdiel

Keď sa pýtate banky na výšku mesačnej splátky, väčšinou dostanete jedno číslo. Čo sa za ním skrýva, je ale rozhodnutie, ktoré ovplyvní vaše úroky aj rozpočet na 20 či 30 rokov. Existujú dva základné spôsoby splácania a líšia sa viac, než by sa zdalo.

Anuitná splátka: stále rovnaká

Anuitná splátka (v bežnej reči aj konštantná) má počas celej doby rovnakú výšku. Mení sa len jej zloženie. Na začiatku tvorí väčšinu úrok a na istinu zostáva málo. S klesajúcim dlhom úrok klesá a podiel istiny rastie.

Výhodou je predvídateľnosť: viete, koľko budete platiť, a rozpočet si ľahko naplánujete. Preto je anuitná splátka na Slovensku najbežnejšia a banky ju zvyčajne ponúkajú ako štandard.

Klesajúca splátka: spočiatku vyššia

Pri klesajúcej (lineárnej) splátke každý mesiac splatíte rovnakú časť istiny a k nej sa pripočíta úrok z aktuálneho zostatku. Keďže zostatok klesá, klesá aj úrok, a teda aj celá splátka. Prvá splátka je najvyššia a posledná najnižšia.

Táto možnosť nie je v ponuke každej banky, niekde ju dostanete na požiadanie.

Porovnanie na príklade

Príklad, nie aktuálne sadzby: úver 100 000 € na 30 rokov pri úroku 4 % ročne.

Anuitná: splátka približne 477 € po celých 30 rokov, úroky spolu okolo 71 900 €.

Klesajúca: prvá splátka približne 611 €, posledná približne 279 €, úroky spolu okolo 60 200 €.

Pri klesajúcej splátke zaplatíte na úrokoch asi o 11 700 € menej. Úrok sa totiž počíta z nižšieho zostatku, pretože istinu splácate rýchlejšie. Cenou je výrazne vyššia splátka na začiatku, presne v čase, keď bývajú rozpočty zvyčajne najviac napnuté.

Čo to znamená pre bonitu

Banka posudzuje, či uniesete splátku, a pri klesajúcej vychádza z tej najvyššej, teda prvej. V uvedenom príklade je o viac než štvrtinu vyššia ako pri anuitnej, takže vám banka môže schváliť nižšiu sumu úveru.

💡 Tip: V kalkulačke môžete prepínať medzi anuitnou a lineárnou splátkou a sledovať, ako sa mení prvá splátka aj celkový úrok.

Kedy ktorú zvoliť

Anuitná sa hodí, ak chcete stabilnú splátku, nízku splátku hneď na začiatku a rozpočet bez prekvapení. Je to rozumná voľba pre väčšinu rodín, najmä pri kúpe prvého bývania.

Klesajúca sa hodí, ak máte dostatočný príjem na vyššiu splátku teraz a chcete minúť menej na úrokoch. Dáva zmysel aj vtedy, ak očakávate vyššie výdavky neskôr, napríklad s deťmi, a chcete mať v tom čase nižšiu splátku.

Dá sa to aj kombinovať: anuitnú splátku s pravidelnými mimoriadnymi splátkami, ktoré nie sú povinné. Úroky tak znížite aj bez vyššej pevnej splátky.

Ako sa rozhodnúť

Rozhodujúce je, aká výška splátky vám v prvých rokoch nebude robiť problém a koľko vám záleží na celkovom preplatení. Ak si nie ste istí, rád vám obe varianty prepočítam a porovnám ich s vaším príjmom aj plánmi na konzultácii.