Koľko preplatíte na hypotéke: úrok, poplatky a ako to znížiť

Otázka „Koľko preplatím?” býva pri hypotéke druhá najčastejšia, hneď po „Aká bude splátka?“. Odpoveď je nepríjemná: pri dlhej hypotéke je to často viac ako polovica požičanej sumy. Dobrá správa je, že na tomto čísle sa dá urobiť veľa.

Z čoho sa preplatenie skladá

Preplatenie je všetko, čo zaplatíte navyše oproti požičanej sume. Najväčšiu časť tvoria úroky. K nim pribúdajú poplatky podľa banky: za spracovanie žiadosti, vedenie úveru či účtu a znalecký posudok. Do nákladov patrí aj poistenie nehnuteľnosti a prípadne poistenie schopnosti splácať.

Koľko to môže byť v praxi

Príklad, nie aktuálne sadzby: úver 100 000 € na 30 rokov pri úroku 4 % ročne. Mesačná splátka vyjde približne 477 € a na úrokoch zaplatíte spolu okolo 71 900 €. Úver sa vám teda reálne predraží skoro o tri štvrtiny.

Ak by ste rovnaký úver splácali 20 rokov, splátka by bola asi 606 €, no úrokov by ste zaplatili okolo 45 400 €. Za o 129 € vyššiu splátku mesačne ušetríte približne 26 400 €.

Päť spôsobov, ako preplatiť menej

Kratšia doba splácania. Je to najúčinnejší nástroj, ako ušetriť, ale zvyšuje mesačnú splátku. Dá sa nastaviť tak, aby ste ju ešte uniesli.

Nižšia úroková sadzba. Aj pol percentuálneho bodu je citeľný rozdiel. V príklade vyššie pri 4,5 % namiesto 4 % zaplatíte na úrokoch asi o 10 500 € viac. Sadzbu ovplyvňuje porovnanie bánk a výška LTV, čiže podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti.

Mimoriadne splátky. Každé euro navyše ide priamo na istinu a znižuje úrok, ktorý sa z nej počíta. Ak by ste v príklade posielali každý mesiac o 100 € viac, hypotéku splatíte približne za 21,5 roka a ušetríte asi 22 500 € na úrokoch.

Refinancovanie po skončení fixácie. Keď sa vám fixácia končí, porovnajte ponuku vašej banky s konkurenciou. Ak je rozdiel výrazný, môže sa prechod oplatiť aj po započítaní nákladov. Orientačne si to prepočítate v kalkulačke refinancovania.

Kontrola poplatkov. Poplatky sú menšia položka ako úroky, ale sčítajú sa. Opýtajte sa, ktoré sú jednorazové a ktoré sa platia pravidelne, a či sa dajú vyjednať.

💡 Tip: Pred mimoriadnou splátkou si prečítajte zmluvu. Podmienky sa líšia podľa banky: niektoré umožňujú ročne splatiť určitú časť bez poplatku, pri inej sumy alebo v inom čase môže banka účtovať poplatok.

Čo si z toho vziať

Pri hypotéke sa neoplatí sledovať len výšku mesačnej splátky. Rovnako dôležitá je celková suma, ktorú zaplatíte. Najlepšie je prepočítať si viac variantov a rozhodnúť sa podľa toho, čo vám rozpočet dovolí. Ak chcete, nastavím s vami dobu splácania, fixáciu aj prípadné mimoriadne splátky tak, aby ste preplatili čo najmenej a hypotéka vás nezaťažovala.